Формат Архитектурного девелопмента ADP весьма распространен в цивилизованном мире. Подобно штучному фермерскому продукту, успешно конкурирующему с безликими тоннами продукции агрокорпораций, педантично-уместное, архитектурно-выразительное решение развития конкретного участка становится важными преимуществами реализации такого рода проектов.
Для этого не нужно больших финансовых и политических вливаний. Прибыльность в таких случаях обеспечивает уникальная формула проекта. Поиск индивидуального сочетания авторской выразительности, необходимой деликатности и органичности при ясном понимании всех нормативных и ограничивающих факторов. Выявление и развитие тех особенностей объекта, которые делают проект уникально привлекательным.
Условия успеха
Развитие ADP проектов возможно в том числе и при следующих обстоятельствах:
- нестандартная градостроительная ситуация с прогнозируемым развитием
например, участки, попадающие на зоны ПЗЗ с литерой «Ф» (сохранение фактических показателей) но с хорошей перспективой корректировки. - участки с нефатальными обременениями
всякого рода историко-архитектурные охранные статусы часто могут стать дополнительным средством привлечения, а не ограничивающим фактором (см. пример) - нестандартный формат объекта
когда-то хорошо разработанные, но к настоящему времени изрядно забытые доходные дома, городские усадьбы. Гибкие рамки формулы деловых апартаментов. Мультиформатная тематическая застройка (например box -park) и тп
Что имеется
- инициатива искать что-то на открытом рынке
- полное представление о законном порядке процедуры и способность контролировать процессы, связанные с доработкой всех документов до получения ГПЗУ, разрешения на строительство
- быстро сделать адекватные ситуации проработки и оформить привлекательные презентационные материалы
- выход на юристов, способных решать задачи подготовки градостроительных документов, в том числе неформально
- выполнять предпроектные, проектные и связанные с ними организационные задачи
Что необходимо
- общий подход к решению девелоперской задачи
- возможность привлечь проектное финансирование
- возможность привлечь других участников проекта
- каналы потенциальных площадок вне открытого рынка
Пример
Некоторое время назад на сайте ЦИАНа я нашел площадку 2103 м2 на ул Хромова.(Сокольнический район) С ГПЗУ на «строительство офисных помещений, деловых центров на несколькими функциями» площадью 3785.4 м2. Стоимость ее была всего 13 млн руб.
Обременением же было необходимость реставрации здания пожарной части 1917 года, площадью 617 м2 и согласовать это с Москомнаследием. По результатам проработки документов, выходило, что:
- Восстановлению подлежат только фасадные стены и основные несущие конструкции. Планировки остаются на усмотрение застройщика
- В данном здании возможно размещение широкого круга коммерческих площадей
- Реставрацию можно было проводить во вторую очередь, после ввода в эксплуатацию уже построенного делового центра
- Юристы гарантировали согласование с МКА и Москомнаследием выгодный для застройщика расклад.
- ТУ тоже были доступны.
Прорисовывалась весьма перспективная схема с застройкой многопрофильных площадей ( деловых апартаментов ) , да и еще с историческим «якорем» — весьма выразительной пожарной частью, диктующей весьма востребованную «лофт» стилистику всему комплексу. Для этой части были допустимы размещение предприятий сферы торговли и обслуживания (например фитнес)
Я быстренько сделал буклетик и предложил нескольким известным мне застройщикам. Но, при весьма высокой задекларированной заинтересованности каждого, до конкретных действий дойти не успели. Площадка ушла в 2 недели.